Sous-louer sur Airbnb : qu’avez-vous le droit de faire (ou non) ?

Pendant plus de deux ans, elle avait sous-loué son appartement sur Airbnb sans l’accord explicite de sa propriétaire.

Une locataire du XVIIIème arrondissement de Paris a été condamnée le 24 octobre 2018 par le tribunal d’instance de Paris à rembourser intégralement les quelque 46 277€ perçus au titre de cette sous-location, auxquels s’ajoutent 1 000€ de dommages et intérêts et 1 000€ de frais d’avocat. Son bail est résilié et elle est expulsée.

Cette condamnation n’est pas inédite, mais elle est particulièrement sévère. “On va vers une sévérité et une régularité des jugements”, note Me Xavier Demeuzoy, avocat à Paris, diplômé en droit immobilier, qui traite de plus en plus ces problématiques juridiques liées à Airbnb.

Voici quelles sont les conditions à respecter si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer votre logement sur une plateforme en ligne (Airbnb, Abritel, Homelidays etc.)

Que peut-on sous-louer ?

“Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière”, rappelle Me Xavier Demeuzoy.

Que vous souhaitiez sous-louer un logement meublé ou non meublé, il vous faudra l’autorisation de votre propriétaire.

Une exception (article 1717 du code civil) : si vous louez un logement meublé, que votre bail est antérieur au 27 mars 2014 et qu’il ne comporte pas de clause interdisant la sous-location, l’accord du propriétaire n’est pas obligatoire – mais il est fortement conseillé.

À quoi doit ressembler cet accord ?

L’accord écrit du bailleur, que le locataire doit demander de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit comporter le prix de la sous-location et sa durée.

Théoriquement, le locataire doit ensuite établir un contrat avec le sous-locataire, et transmettre à ce dernier une copie de l’autorisation écrite signée par le propriétaire et une copie de son bail en cours. Dans le cas d’une location Airbnb, force est de constater que le sous-locataire ne reçoit pas directement ces éléments.

Qu’est-il interdit de sous-louer ?

La location (et donc la sous-location) sur des plateformes type Airbnb est impossible si l’interdiction est expressément indiquée dans le règlement de copropriété, notamment si ce dernier inclut une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Le Figaro rapporte ainsi le cas d’une résidence de Cannes qui a badigné un copropriétaire et la plateforme pour avoir pratiqué ce type de location alors que le règlement le prohibe.

Sous-louer la totalité d’un logement social (HLM) est purement et simplement interdit. En cas de fraude, vous risquez une amende de 9 000€ et la résiliation de votre bail. La loi permet de sous-louer une partie d’un logement social mais avec l’autorisation du bailleur et dans deux cas bien particuliers.

Pour combien de temps ?

La location (et sous-location) occasionnelle n’est autorisée que si le logement constitue votre résidence principale.

120, chiffre clé

Ensuite, “à Paris et dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès” au parc résidentiel, la location sur les plateformes en ligne est limitée à 120 nuitées sur une année civile, conformément à la loi Alur de 2014.

On pourrait croire que cette limitation ne s’applique pas aux autres villes de moins de 200 000 habitants. Mais au-delà du seuil de 120 nuitées, le logement est considéré comme une résidence secondaire : il s’agit alors d’une location commerciale, pour laquelle il faut obtenir une autorisation en mairie. Sans cette autorisation, vous risquez 25 000€ d’amende.

En cas de non respect de cette limite de 120 nuitées, le bailleur peut-être inquiété par la commune – pas le locataire directement, mais le bailleur peut ensuite se retourner contre lui, note Me Xavier Demeuzoy.

Pour quel montant ?

Conformément à la loi Alur, il est interdit de sous-louer votre bien plus cher que le montant de votre loyer (loi du 6 juillet 1989).

Que fait Airbnb ?

Airbnb peut-il bloquer les sous-locations illégales ? Interrogée, la plateforme renvoie les locataires à leur responsabilité :

“Il appartient à chaque hôte qui souhaite louer son logement sur Airbnb de vérifier au préalable qu’il respecte la réglementation applicable. Pour les hôtes locataires, il est ainsi nécessaire de solliciter l’autorisation écrite de leur propriétaire afin de pouvoir sous-louer leur logement sur Airbnb. Nous rappelons ces  règles aux hôtes, notamment dans la page hébergement responsable de notre plateforme, et avons travaillé avec la start-up parisienne LegalPlace qui propose désormais un site d’information juridique et réglementaire très complet à destination des hôtes sur Airbnb.”

Airbnb fait partie des plateformes membres de l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV) qui ont pris en juin 2018 “l’engagement volontaire” de mettre en place un blocage automatique lorsque la location dépbade les 120 nuitées – ce qui revient finalement à faire appliquer avec un peu d’avance la loi Élan. À noter que ce blocage concerne la location d’un logement entier, et non d’une chambre.

Airbnb a enfin lancé en juin 2018 un partenariat avec le réseau d’agences immobilières Century 21 pour créer un bail spécifique (qui se présente sous la forme d’un avenant au bail).

Avec l’autorisation du bailleur, cet accord permet de simplifier la sous-location : “Les revenus sont partagés de façon automatique par la plateforme et répartis comme suit : 23% pour le propriétaire, 70% pour le locataire et 7% pour l’agence Century 21”. Testé à Paris, le système doit s’étendre dans le reste de la France.

Qui doit déclarer / qui est responsable ?

Un décret du 30 avril 2017 permet aux grandes villes (+ de 200 000 habitants) et aux villes de la petite couronne parisienne d’obliger les personnes qui louent via des plateformes en ligne à se déclarer en mairie avec un numéro d’enregistrement.

En cas de sous-location, “le locataire devra procéder à une télédéclaration de la location saisonnière auprès de la mairie, faute de devoir payer une amende”, note Me Demeuzoy. C’est aussi le locataire qui payera des impôts sur les revenus issus de la sous-location, puisqu’il s’agit de sa résidence principale.

Quoiqu’il en soit, en cas de dommages dans le logement lors de la sous-location, la responsabilité revient au locataire. Soyez vigilants : en principe, votre badurance habitation ne couvre pas ce type de cas. Enfin, “à l’expiration du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation”.

La législation se durcit

“On constate récemment un mouvement jurisprudentiel tenant à sanctionner de façon constante ces sous-locations irrégulières”, indique Me Demeuzoy.

Ainsi, le 6 avril 2016, le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris a condamné le locataire à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plateforme internet. Puis le 5 juin 2018, la Cour d’appel de Paris a condamné un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location “sur la base d’un fondement juridique innovant dans ce genre de dossier, le droit d’accession” (article 546 du code civil), qui “permet au propriétaire d’un bien immobilier d’en percevoir tous les fruits”… dont les loyers.

Adoptée définitivement par le Parlement le 16 octobre 2018, la loi pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) renforce notamment les sanctions civiles à l’encontre à la fois des loueurs et des plateformes, si la limitation de 120 nuitées n’est pas respectée et que la location n’est pas ou mal déclarée auprès de la mairie.

À noter qu’à partir de 2019, les plateformes dites “d’économie collaborative” (Airbnb est inclus dans cette catégorie) devront transmettre automatiquement à l’administration les revenus réalisés par les utilisateurs sur leurs plateformes.

Les conciergeries, une fausse bonne idée

Attention, ne pensez pas vous décharger de toutes ces démarches administratives en utilisant les services d’une société de conciergerie. 

“Une grande majorité de mes clients a pu faire confiance à des conciergeries pour gérer leurs biens sans que ces dernières ne les alertent sur la régularité des locations ou du nombre excessif de nuitées”, observe Me Demeuzoy.

L’avocat préconise de bien lire les conditions générales de ces sociétés, qui souvent les déchargent de toute responsabilité.

En cas de non respect de la loi, que peut faire le propriétaire ?

Si vous êtes propriétaire et que vous constatez que le logement que vous louez est sous-loué sans votre accord, vous pouvez badigner le locataire devant le tribunal d’instance compétent pour solliciter la résiliation du bail et la réparation.