Quand le nouveau lancement du développeur devient le nouveau vêtement de l’empereur

Dans ma dernière vidéo youtube «Que disent les données immobilières du troisième trimestre», j'ai mentionné que les promoteurs ne s'en sortent pas aussi bien après les mesures de refroidissement de juillet, même s'ils apprennent à faire face à la réalité: les acheteurs sont limités et commencent à baisser les prix au lancement.

Comment vont les nouveaux lancements?

Fin septembre, les 27% de ventes de Qingjian Realty (330 sur 1 206 unités) lors du premier lancement du week-end de JadeScape étaient déjà considérés comme «des ventes solides». Cela n’a toutefois été possible qu’après avoir attiré une foule de 9 000 acheteurs et agents lors de leur show de six millions de dollars lors du week-end de projection.

Au début de ce mois, Whistler Grand de CDL n’avait vendu que 21% (150 sur 716 unités) lors du premier week-end de son nouveau lancement, malgré un prix attractif de 1 380 USD et un prix psychologique de 1 million de USD pour de nombreuses unités.

Les chiffres de vente ne cessent de baisser.

Le week-end dernier, SPH et Kajima ont à peine sorti 30 unités des étagères pour le premier week-end du lancement de The Woodleigh Residences. C'est une vente décevante de 4% sur 667 unités dans le nouveau projet.

Honnêtement, Singapore Press Holdings (SPH) aurait facilement pu atteindre l’objectif de vente de 30 transactions grâce à une offre interne – des remises étant accordées aux membres de son conseil d’administration, aux dirigeants et au personnel de SPH et de toutes les filiales. Ils peuvent ensuite lancer le projet au public et déclarer que 30 unités ont déjà été capturées avant même le lancement officiel.

Cela donne non seulement l'impression que le projet est en demande, mais évite également les soucis de dépenser tant en publicité, en se précipitant pour construire une galerie de vente présentable et en attirant une foule impressionnante de 2 000 personnes lors du week-end de prévisualisation.

N’est-ce pas une perte de temps et de ressources pour les 1 970 agents immobiliers, alors que seulement 30 clients achètent réellement?

En passant, les 30 acheteurs qui ont soumis leurs chèques en blanc il y a deux semaines ont-ils voté pour le numéro de file d'attente parmi les 50 unités, ou ont-ils la possibilité d'acheter des penthouses limités ou des unités de rez-de-chaussée avec PES?

L'article de secours qui suit

Néanmoins, c'est certainement un tirage au sort. Au moins c'est ce que Le temps des détroits Croit en.

Dans son article suivant «L’emplacement idéal fait de The Woodleigh Residences un attrait pour les acheteurs de maison» (Le temps des détroits11 novembre 2018), le journaliste a répété le discours de vente habituel du nouveau lancement du journal – raisons pour lesquelles le projet attire les acheteurs; comment un développeur satisfait a trouvé encourageante les premières ventes du week-end; entretiens avec des acheteurs «chanceux» à la galerie de vente; citations de porte-parole optimistes des agents marketing du projet …

L'article indique que le développeur a lancé 50 unités plus tôt le 27 octobre, suivies de 50 autres unités ce week-end "en raison de la bonne demande".

Il ne s'agit pas de la demande du marché. Il s'agit de la confiance du marché.

En vendant 30 unités sur 100 ou 667, cela montre qu'il y a un manque de demande des acheteurs. Le fait de libérer des unités en petites quantités montre qu'il existe un manque de confiance de la part du développeur.

(Rappelez-vous mon post de 2014 «Lancer ou ne pas lancer, telle est la question»? Quatre ans plus tard, les développeurs jouent à nouveau le même tour.)

Qui peut oublier le bon vieux temps quand Hundred Palms Residences, The HIlford, Alexandra Central et J Gateway ont lancé 100% de leurs unités et 100% ont été vendues le premier jour?

Qui a besoin de prévisualisation, de lancement VIP, de lancement progressif, de lancement officiel, de vote pour 50 unités… autant de gadgets fastidieux pour vendre seulement 30 unités?

Qui doit dépenser 2 millions de dollars sur une galerie de vente, ouverte pendant deux week-ends, puis fermée et rouverte l'année suivante?

Qui veut éviter de tout vendre s'il le peut, sachant que de plus en plus de projets font la queue pour être lancés et à des prix plus bas pour un bassin d'acheteurs en diminution?

À quoi pensent les promoteurs, les agences immobilières et les journalistes?

Dans quelle mesure est-il difficile de mordre la balle et d'admettre que les premières ventes du projet ne sont pas attendues?

Depuis quand les nouveaux lancements des développeurs sont-ils devenus les nouveaux vêtements de l’empereur?

Pensent-ils vraiment que la vérité nue des ventes médiocres est invisible pour tout le monde?

S'attendent-ils à ce que le public les suive, agisse intelligemment et encourage un élément inexistant?

Suis-je stupide si je ne peux rien voir et crier comme un petit garçon pour proclamer que l’empereur n’est pas habillé?

À la fin de 2018, le nouveau lancement le moins performant de l'année est …

Et le meilleur article qui économise du visage sur les ventes de lancement du nouveau week-end va à …

Un mensonge volera dans le monde entier alors que la vérité se cache.

– Mark Twain

Comment une mauvaise tarification tue un nouveau lancement

Nous savons tous que les Singapouriens adorent acheter des propriétés comme l'empereur aime porter de nouveaux vêtements. Et les deux sont prêts à payer un prix divin pour leur désir sur la terre.

Il est indéniable que de nombreux Singapouriens ont une liquidité élevée, comparable à l’empereur, qui peut se permettre des vêtements neufs coûteux et disponibles sur le marché.

Regardes autour. Nous ne manquons pas d’acheteurs qui ont le besoin et l’argent d’acheter. Mais nous manquons d’acheteurs qui savent où et quoi acheter.

Quels acheteurs honnêtes achèteront une maison située près d'un salon funéraire dans le Haut-Aljunied à plus de 2 000 $ S sur ce marché?

Peuvent-ils voir que les unités de revente dans les projets de copropriété à proximité coûtent seulement 1 300 dollars canadiens?

Les Woodleigh Residences se composent de logements de deux à quatre chambres. Une unité de deux chambres commence à partir de 1,088 million de dollars, tandis qu'une unité de quatre chambres coûte 2,55 millions de dollars.

Les développeurs Kajima et SPH sont peut-être trop optimistes pour supposer qu’une vaste publicité dans les journaux peut faire des merveilles.

Mais ils ont tort.

Les investisseurs qui achètent leur deuxième, troisième ou plus de maisons privées ont disparu. Les premiers acheteurs diminuent en nombre. Les acheteurs de projets de condos sur le marché de masse sont du type pratique et soucieux des coûts.

Le promoteur aurait dû suivre la nouvelle version du Park Colonial, récemment publié, pour obtenir un prix plus abordable de 1 600 dollars canadiens. Au moins le développeur, Chip Eng Seng, a réussi à vendre 65% de Park Colonial jusqu'à présent. Le projet a commencé à être vendu beaucoup plus tôt en juillet, dans la nuit du 5 au 12 juillet, avant le début des mesures de refroidissement.

Les escrocs peuvent promettre de fabriquer les plus beaux nouveaux vêtements que seules les personnes intelligentes peuvent voir. Ils peuvent tirer le meilleur parti de la cupidité et de la vanité de la nature humaine.

Mais après avoir observé les mouvements répétés du tissage fictif, il n’ya rien de magnifique produit. Osons-nous confesser que nous sommes moins intelligents que d'autres, ou insistons-nous pour que seules les personnes intelligentes sachent apprécier un chef-d'œuvre?

Quoi qu'il en soit, la galerie des ventes de The Woodleigh Residences fermera ses portes la semaine prochaine, lorsque les vacances scolaires commencent. Lorsqu'il rouvrira ses portes en 2019, le développeur pourrait peut-être envisager de donner des hongbaos du nouvel an chinois aux acheteurs chinois pour qu'ils puissent acheter de nouveaux vêtements pour la nouvelle année. Espérons qu'ils pourront déplacer plus d'unités avant que l'offre excédentaire inonde le marché.