L’homme derrière Case-Shiller sur pourquoi l’indice du logement n’a pas de Houston et pourquoi ce n’est pas un problème

Bloomberg

Le dernier mardi de chaque mois revêt une importance particulière pour les observateurs du marché de l'habitation. C’est lors de la publication de l’indice mensuel des prix de l’immobilier appelé «Case-Shiller».

Le rapport a une longue histoire qui peut être découverte en plongeant dans le réseau de discussions sur la façon dont le professeur Yale, Robert Shiller, a initialement assemblé les données de l’index, en rassemblant divers ensembles de données provenant de sources multiples au cours de siècles, voire de siècles.

Mais même les observateurs occasionnels de l'économie connaissent la marque Case-Shiller. C’est le grand-père des données sur le logement. Les ouragans peuvent perturber les ventes et les taux hypothécaires peuvent être faussés par une action effrayante du marché obligataire, mais les prix des logements reflètent à la fois l'offre et la demande, la macro et la micro, tout en un. De plus, quoi de plus naturel que de vouloir connaître la valeur de nos principaux actifs?

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Un rapport suivi de près suscite naturellement beaucoup d'intérêt. Presque tous les mois, MarketWatch reçoit de la part d’un lecteur ou d’un lecteur tweeter. (Souvent, ce n’est pas loin derrière crême Philadelphia? ")

Ce sont des questions justes. Ces deux villes sont respectivement les quatrième et cinquième plus grandes villes des États-Unis. Houston a passé ces dernières années à accueillir des dizaines de milliers de personnes qui ont quitté d’autres villes, notamment celles qui constituent l’indice des 20 villes.

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Alors MarketWatch a décidé de demander à l'autorité. Le rapport porte à présent le titre un peu officiel de «Composite S-P CoreLogic Case-Shiller 20-city», car il est géré par S & P Dow Jones Indices, la société qui se considère comme le spécialiste de la commercialisation d’indices financiers. David Blitzer est président du comité d’index du cabinet.

Blitzer a confirmé pour MarketWatch que les 20 villes composant l’indice sont, pour l’essentiel, un accident historique. Le Texas n’était plus aussi populaire à la fin des années 90 lorsque Robert Shiller et Karl Case ont développé le concept d’indice. S & P Dow Jones a pris le pouvoir en 2006, au moment même où la bulle immobilière atteignait son apogée. Les villes du Sunbelt telles que Miami, Tampa, Phoenix et plus particulièrement Las Vegas suscitaient un grand intérêt national.

Mais plus important encore, contrairement à la plupart des États, le Texas n’autorise pas l’accès public aux actes de vente, ce qui est l’un des moyens les plus simples de renseigner un indice avec des données de vente afin d’en déduire les prix. Alors Blitzer et son équipe ont conclu un accord avec une association d'agents immobiliers basée à Dallas pour obtenir des données à partir de leur service de référencement multiple.

"Et quand tout a été mis en place, la décision a été prise, c'était un peu compliqué, alors nous resterons dans une ville", a-t-il déclaré. En outre, "nous avions Boston, New York et Washington, nous avons donc décidé que cela suffisait pour le Nord-Est, avec nos excuses à Philadelphie."

«Si nous le faisions aujourd’hui, nous le ferions probablement un peu différemment. Je n’ai pas de liste dans ma poche arrière, mais je suis sûr que nous en chercherons d’autres », a déclaré Blitzer. Il considère que les villes qui composent l’indice Case-Shiller ne sont pas différentes des sélections d’actions composant un indice comme le S & P 500.

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. «Cela vous donne une très bonne image de ce qui se passe», a-t-il déclaré.

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Cela ne signifie pas que les propriétaires doivent penser aux maisons comme des actions, pour pouvoir être échangées régulièrement, a déclaré Blitzer. «Ce n’est pas que je pense que vous devriez échanger votre portefeuille d’actions tous les jours non plus. Nous avons pour mission d’acheter le S & P 500 et de ne pas le vendre », at-il ajouté en riant.

Toujours, Blitzer a déclaré: "Si quelqu'un est sur le point de vendre sa maison, il devrait avoir beaucoup plus d'informations que ce qu'ils vont obtenir de l'indice Case-Shiller."

L’indice offre aux propriétaires une idée du marché national du logement dans son ensemble, des tendances de leur région par rapport à d’autres, ainsi qu’une solide lecture du bilan des ménages – indispensable car le logement constitue une part importante de la richesse de la plupart des Américains.

Pour les vrais amateurs de données sur le logement, Blitzer a fait remarquer qu'il existe un moyen de négocier des contrats à terme pour les dix villes d'origine prises en compte pour l'indice. Au fil des ans, lui et son équipe ont formulé de nombreuses propositions sur la manière dont les propriétaires peuvent protéger leurs valeurs, «mais cela ne semble jamais être une réussite sur le marché», a déclaré Blitzer à MarketWatch. "Je pense que c'est un peu trop d'ingénierie financière."

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Un grand nombre d'hommes participant au projet initial de Case-Shiller ont entamé des carrières illustres, ou du moins lourdes en chiffres, dans le logement. En 2016, MarketWatch a présenté Alan Weiss, l’un des rares à expérimenter différents moyens de partager la valeur nette de la propriété d’un propriétaire et de la négocier en tant qu’actif.

MarketWatch a également longuement parlé à Terry Loeb, fondateur de Pulsenomics, prévisionniste des prix de l'immobilier résidentiel, à la fin de l'année dernière, sur les difficultés rencontrées pour estimer les variations de prix depuis la crise financière.

Le Real Estate Center de Texas A & M développe ses propres indices de prix de logements avec la Texas Association of Realtors, un indice de «vente répétée» comme Case-Shiller, pour les quatre grandes métros de l'État et quelques métros plus petits.

Enfin, Philadelphie et son marché du logement se portent bien, avec ou sans Case-Shiller, merci beaucoup.

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