Sears fait la sortie des centres commerciaux en difficulté au carrefour

NEW YORK – Il était une fois, les acheteurs des grands centres commerciaux américains s'étaient rendus de Sears à Bon-Ton en passant par Borders Books et Circuit City, s'arrêtant en chemin dans tous les petits magasins situés entre les deux. Maintenant, le modèle d'ancrage, qui reposait sur les grandes surfaces pour générer du trafic, s'estompait.

Sears Holdings Corp. a demandé la protection du chapitre 11 le 15 octobre, en annonçant la fermeture de 77 de ses magasins éponymes au cours des prochains mois. Selon CoStar Group, 24% de ces centres commerciaux ont au moins une ancre libre d'au moins 25 000 pieds carrés.

Même avant que Sears ne divulgue ses projets, ces centres commerciaux avaient du mal à attirer des locataires importants. De 2007 à 2012, 130 locataires clés cumulés ont emménagé, tandis que sept seulement sont partis. Depuis 2016, ils ont perdu un total de 62 ancres et n’ont trouvé que 25 remplaçants. Alors que Sears ferme les magasins, les propriétaires devront surmonter l’idée que toute la propriété est en faillite ou risque de perdre d’autres locataires, a déclaré Burt Flickinger, directeur général de Strategic Resource Group, une société de conseil en commerce de détail.

"Vous allez voir une épopée se creuser dans les centres commerciaux en Amérique, en particulier les centres commerciaux co-ancrés par Sears" et un autre grand détaillant en difficulté, a déclaré Flickinger. "Cela crée une ère de glace de la vente au détail en accélération et un Armageddon économique aux proportions sans précédent aux États-Unis."

La perte d'ancres d'ancrage traditionnels ne doit pas nécessairement être catastrophique, a déclaré Greg Maloney, directeur général de JLL Retail. Les propriétaires de centres commerciaux affirment que les grands magasins fermés offrent la possibilité de libérer de l’espace aux locataires les plus rentables, ce qui prend du temps et de l’argent dans les meilleures circonstances.

"Cela pourrait être un double coup dur ou une double opportunité, cela pourrait aller dans un sens ou dans l'autre, en fonction de la propriété", a déclaré Maloney. «Un grand nombre de ces développeurs, je ne veux pas dire qu’ils sont enthousiasmés, mais c’est une finalité. Maintenant, nous allons passer à autre chose. "

À ce stade de la lente baisse du commerce de détail, personne ne dira qu’ils n’ont pas vu les problèmes à venir. Les magasins Bon-Ton inc. Ont demandé la protection de la loi sur les faillites en février. Le groupe Circuit City Stores and Borders a cessé ses activités au cours d'une précédente vague de faillites. Le trafic dans les magasins Sears est en baisse de 44% depuis mars 2011, selon un indice de comptage quotidien de parcs de stationnement établi par Orbital Insight, qui utilise l'apprentissage automatique pour analyser les images satellite.

Le nombre de places de stationnement est resté relativement stable au cours des 18 derniers mois. Les investisseurs semblent avoir pris le prix en compte dans les luttes de Sears, les actions des propriétaires de centres commerciaux ayant surperformé un indice plus large des fiducies de placement immobilier après que le détaillant s’approchait de la faillite.

Certains propriétaires de centres commerciaux ciblent des locataires tels que les casinos, les détaillants en ligne tels que Bonobos Inc. ou Amazon.com Inc., qui adoptent le monde de la brique et du mortier, et des concepts moins conventionnels. Certains centres commerciaux ont également assoupli ou éliminé les clauses de co-location, qui permettent aux petits magasins d’annuler des baux ou de négocier des loyers moins élevés lors du départ d’un détaillant clé.

La plupart des locataires de remplacement seront plus prosaïques. Les entreprises de divertissement, comme les restaurants et les cinémas, représentent la plus grande part des loyers des nouveaux contrats de locataires chez Serears Growth Properties, une entreprise issue de la fusion de Sears, selon une note de Deutsche Bank. Les magasins d'articles pour la maison et les détaillants de mode de valeur étaient les autres catégories les plus importantes, selon la note, qui était basée sur une présentation aux investisseurs de septembre.

Le déclin prolongé des centres commerciaux de second rang a également créé des opportunités d’achat à un moment où les prix des autres secteurs de l’immobilier commercial atteignent ou approchent de leur maximum, a déclaré Andy Weiner, président de RockStep Capital, qui se concentre sur l’immobilier de détail dans les petites villes américaines. . Cela a permis aux investisseurs opportunistes d’acheter à prix réduit et de baisser les loyers ou de réutiliser des ancres dans des immeubles de bureaux ou des locaux médicaux.

«Le prix est incroyablement bon marché», a déclaré Weiner. «Les centres commerciaux étaient autrefois considérés comme le quartier à forte rente de la région. En achetant aux prix auxquels vous les achetez, vous devenez le leader du marché des loyers bas. »