Los vecinos de la pequeña Habana venden su edificio por $ 5.2 millones.

La vista desde el apartamento ubicado en el cuarto piso de Luz Pabon en Little Havana ya no es la misma que antes.

En 2002, cuando la colombiana de 72 años compró su apartamento de dos habitaciones en 554 SW 7 Street, en 424 SW 7, en Havana Condos, pudo ver desde su balcón el espectáculo de fuegos artificiales de Bayfront el 4 de julio. parque.

Hoy en día, los fuegos artificiales están bloqueados por edificios altos que se han multiplicado en Brickell en los últimos 15 años. Incluso esta vista quedará completamente obstruida el próximo año cuando se complete la construcción del complejo de oficinas y almacenes de 11 pisos. Levantamiento lateral.

"Little Havana era un barrio tranquilo donde se podía caminar tranquilamente por Ocho Street desde Home Depot", dijo Pabon. "Ahora hay tráfico todo el tiempo y los autos llenan las calles, es demasiado comercial, lo que sucedió aquí es un desastre, ya no es para nosotros, estamos cansados ​​de eso". . "

La difícil situación de los residentes de Habana Condos, un edificio de 16 unidades construido en 1973 y propiedad de propietarios de 55 años de edad o más, es cada vez más frecuente en Miami-Dade. La escasez de tierras ha llevado a los desarrolladores e inversionistas a ingresar a áreas residenciales como Little Havana, Allapattah y Little Haiti. Al hacerlo, los negocios del vecindario y la calidad de vida de la clase trabajadora se han estancado.

Con la invasión de la clase media en los centros urbanos, el tráfico, el ruido y la construcción son a menudo desastrosos. Y muchos residentes que viven en las áreas afectadas no tienen los medios financieros para desplazarse.

Pero Pabón, presidente de la Asociación Habana Condos, tiene un plan de evacuación. Ella y 12 de los 16 propietarios de condominios en el edificio, algunos de los cuales pagaron solo $ 25,500 por sus unidades, contrataron a un agente de bienes raíces para ayudarla a vender el edificio en su casa. Precio inicial de $ 5.2 millones.

Eso se traduciría en un promedio de $ 325,000 por unidad, lo que permitiría a Pabon y otros propietarios pagar sus hipotecas existentes y encontrar lugares nuevos y más tranquilos para vivir. Si se vende el edificio, los otros tres residentes que no aprobaron el plan también tendrán su parte.

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La venta del edificio, conocida como el fin de la copropiedad, es la única forma de salir de una situación atroz para personas como Pabon, quien aún debe $ 35,000 en su apartamento. Ella recibe un cheque mensual de seguridad social de $ 447 y gana un poco más de dinero limpiando los apartamentos y reparando la ropa.

Aun así, tiene problemas para hacer su pago mensual de la hipoteca de $ 379 y mantenerlo en $ 180 para el condominio. Los miembros de la familia trabajan juntos para ayudar a pagar los servicios públicos.

Los vecinos de Pabon tienen historias similares. Gustavo Tejeda, de 80 años, comparte una unidad de dos habitaciones en el edificio con su hermanastro Aldo López. Los dos hombres, que crecieron en Cuba, quieren estar más cerca de sus familiares, que viven en Westchester y Doral. Pero se vieron afectados por problemas de salud y un saldo de $ 152,000 en una hipoteca revertida contratada en su unidad de Havana Condos, que López compró en 1973 por $ 25,500.

"Nuestros primos siempre han querido que vivamos más cerca de ellos y queremos irnos", dijo Tejeda, quien se está recuperando de una operación de cáncer de vejiga. "El tráfico es horrible, dejé de salir por la noche porque no me sentía segura, estaba en mi balcón anoche y vi a dos tipos en la estación- ¡Servicio besándose con su ropa! Esta área ha cambiado mucho ".

Una salida

Al contratar a un agente de bienes raíces para vender su propiedad, los propietarios de Habana Condos están adoptando un enfoque proactivo para el estado de terminación de condominios en Florida. La ley se promulgó en 2007 para permitir que los propietarios de condominios en edificios mal ubicados en lugares de alta demanda cobren el valor de la tierra. Los propietarios pueden vender como grupo, siempre que el 90% de ellos estén de acuerdo.

Después de la recesión de 2008, los valores inmobiliarios cayeron y los promotores aprovecharon la ley para comprar condominios demasiado caros a los propietarios desesperados y luego los convirtieron en propiedades de alquiler. Algunos propietarios de condominios que deseaban quedarse se vieron obligados a vender porque habían perdido el derecho de votar por los vecinos que poseían, pero no vivían en las instalaciones y no usaban las unidades como residencia principal.

En junio de 2017, el gobernador Rick Scott aprobó el Proyecto de Ley del Senado 1520. Ahora, al menos el 95% de los propietarios deben aceptar la venta.

"La idea detrás del nuevo proyecto de ley era proteger a las personas que ocupaban las unidades para que los desarrolladores no pudieran obligarlos a hacer esas cancelaciones", dijo Martin A. Schwartz, socio de Bilzin Sumberg, especialista en leyes de condominio. "Ahora volvemos a lo que estipula la ley original: dar a los propietarios una salida de un proyecto que fue mejor al principio y desbloquear el valor de la propiedad".

La mayoría de las terminaciones de condominios involucran propiedades ubicadas en propiedades costeras, que se han vuelto extremadamente raras. En marzo, el desarrollador, OKO Group, pagó $ 48 millones por las 61 unidades de un edificio de 11 pisos ubicado en el 175 SE 25 Road construido en 1971. La torre de lujo de 47 pisos, Una Residences, será construida. Vistas panorámicas de la Bahía de Biscayne hacia el norte, este y sur.

Creciente interés

Aunque Little Havana no tiene vista al mar, las inversiones significativas en el vecindario continúan creciendo. La semana pasada, Gateway Realty LLC, con sede en Nueva York, pagó $ 5.6 millones por 57 apartamentos de alquiler en cinco edificios contiguos en 2127, 2128, 2136 y 2248 SW 5 Street y 2135 6 Sixth Street. Sólo un kilómetro y medio. Al oeste de los condominios de la Habana.

Carlos Villanueva, Gerente de Ventas del Distrito de Bienes Raíces de Keyes, completó la transacción. Añadió que el comprador considera la compra como una inversión a largo plazo, lo que significa que los inquilinos actuales se quedarán en casa en este momento.

"La densidad e impacto del desarrollo en el distrito comercial. [del downtown] se extiende a Little Havana ", dijo Villanueva." El costo de adquirir un lote aquí es mucho más bajo que en Brickell, que asciende a millones de dólares. La proximidad al centro de Miami y la gran cantidad de viviendas para quienes trabajan allí forman parte del interés de Little Havana, lo que lo hace extremadamente atractivo. "De las 10 llamadas que recibí sobre esta propiedad, ocho provinieron de inversionistas ubicados fuera de la ciudad".

Norman Smith Becerra, corredor de bienes raíces de Weichert Realtors Best Beach Real Estate, que representa a Habana Condos, dijo que había alcanzado el precio inicial de $ 5.2 millones, teniendo en cuenta la venta de la propiedad de 31,500 pies cuadrados en 420 SW 7 St., adyacente a la construcción de condominios. La propiedad fue comprada en 2015 por $ 8 millones, Megacenter US, una subsidiaria de la Red Chilena Megacentro. La compañía comenzó la construcción de Megacenter Brickell, una instalación multipropósito de 11 pisos que combinará oficinas, almacenes y espacio comercial.

"El lote de Havana Condos tiene un área de 15,000 pies cuadrados, que es la mitad que el Megacenter", dijo Becerra. "Entonces, es de $ 4 millones". Luego incluye el edificio de condominios de 13,500 pies cuadrados existente. </ P> <p> No hay necesidad de construir nada nuevo, los costos de Por lo tanto, la construcción se reducen ".

Becerra había ayudado previamente a los 101 propietarios del antiguo condominio Atlantic Princess, ubicado en 3120 Collins Avenue, en Miami Beach, a vender su edificio en 2015 al grupo de inversión con sede en Londres Patron Capital por $ 26 millones. dolares Este edificio se reabrió en octubre como una pensión de lujo: el primero en los Estados Unidos de la marca europea Generator.

Dado que Habana Condos se encuentra en el mismo lote que Megacenter Brickell, la zonificación de la propiedad se ha modificado para adaptarse a diversos usos del edificio, como un hotel o un edificio. alojamiento y desayuno (alojamiento y desayuno). Becerra le está pidiendo a la ciudad de Miami que aumente el nivel de zonificación de la parcela, para que un urbanista pueda agregar más pisos al edificio.

En lugar de ofrecer productos en el mercado abierto, Becerra está dirigido a inversores que buscan bienes raíces cuyo valor está aumentando. Si las transacciones recientes en el área son una indicación (una estación de servicio Shell a una cuadra de distancia, 401 SW 8 Street, vendida en 2013 por $ 15 millones), el momento de vender Havana Condos puede ser la opción correcta.

"Lo que estos residentes están haciendo es proactivo", dijo Andrew Frey, fundador de la empresa de desarrollo inmobiliario Tecela, quien supervisó varios proyectos residenciales en Little Havana. "En lugar de esperar que haya más valor residual en el edificio y que se pague solo por el terreno, utilizan el valor que permanece en el edificio. "Es un buen enfoque estratégico y una forma de pago para estos propietarios de viviendas por hacer una pequeña inversión en el vecindario hace años".