‘현금융통’ 13~39억원 분양가 ‘래미안 리더스원’…관람객 많았다

[이코노믹리뷰=김진후 기자] “가격은 생각보다 높지만 아이들 학군과 교통 입지가 좋아서 청약과정을 알아보고 있다.”

‘래미안 리더스원’의 견본주택이 열린 31일 오전 목동에서 온 50대 여성 한모씨의 말이다. 래미안 리더스원은 강남 한복판에 자리해 교통, 학군, 업무지구와 거리 등 알짜 입지조건을 갖춘 것으로 평가된다. 수요자들은 국토교통부의 ‘공급규칙 개정안’ 시행 전 유주택자가 ‘강남으로 갈아탈 수 있는’ 마지막 기회라는 인식을 가지고 있었다. 또한 4489만원이라는 초유의 단위면적당 분양가를 기록한 한편으로 주변 시세를 감안해 상당한 차익이 예상되는 것도 분양 열기의 요인 중 하나다.

래미안 리더스원은 서울시 서초구 서초동의 ‘서초우성1차’ 아파트의 재건축 단지다. 삼성물산은 29일 서초구청으로부터 분양 승인을 받고 31일 서울 송파구 문정동 래미안갤러리에서 견본주택을 개관했다. 당초 주택도시보증공사는 래미안 리더스원의 3.3㎡당 평균 분양가를 4489만원으로 책정했다. 청약 일정은 11월 6일 해당지역 1순위 청약을 접수하고, 7일 기타지역 1순위 청약, 8일 2순위 청약이 이어진다. 당첨자 발표는 11월 15일이고, 입주는 2020년 10월로 계획돼 있다.

래미안 리더스원은 지하 3층에서 최고 25층까지 총 12동, 1317가구 규모로 들어선다. 이번에 공개된 일반 분양 대상은 232가구로 8유형으로 나뉜다. 유형에 따라 ▲59㎡A 4가구 ▲74㎡A 4가구 ▲74㎡B 3가구 ▲83㎡A 23가구 ▲84㎡A 111가구 ▲84㎡B 24가구 ▲84㎡C 27가구 ▲114㎡A 16가구 ▲114㎡B 13가구 ▲135㎡A 2가구 ▲135㎡B 2가구 ▲178㎡A 1가구 등이다. 이밖에 복층으로 이뤄진 205㎡ 1가구, 238㎡ 1가구가 102동에 들어설 계획이다.

▲ 래미안 리더스원의 입주 일정은 2020년 10월로 계획돼 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

면적별로 가격에 차등이 있다. 면적이 가장 작은 59㎡형은 12억6000만원에서 12억8000만원 선이다. 물량 가운데 최대 면적인 복층형 238㎡형은 39억원이다. 가장 많은 가구 비중을 차지하는 84㎡형은 층수별로 저층(2~4층)은 15억9000만원~16억7000만원이고, 5층 이상 고층은 17억1000만원이다.

모든 가구가 분양가 9억원을 넘기 때문에 특별 공급 물량은 제공되지 않는다. 이 때문에 기존 서초우성1차 아파트의 조합원을 제외한 모든 공급 물량이 무주택자에게도 돌아갈 수 있다는 관측이 제기돼 왔다. 개정 전 규정에 따라 청약에 당첨되더라도 입주 전 분양권 또는 입주권을 보유한 주택을 전매한다면 무주택 기간으로 인정되기 때문이다.

래미안 리더스원이 들어설 부지 옆 ‘래미안 서초에스티지S’의 전용면적 84㎡ 분양가는 현재 21억원이다. 약 5억원 이상의 시세 상승이 예상되는 대목이다. 실제로 견본주택을 찾은 예비청약자들 가운데 1주택 이상 보유한 유주택자들을 쉽게 찾아볼 수 있었다.

13억 보유한 무주택자?

그러나 분양을 희망하는 유주택자들의 분양 자금 조달에도 상당한 부담이 예상된다. 공급되는 모든 물량이 9억원을 초과하기 때문에 중도금 집단 대출은 불가능한 상황이다. 전용면적 84㎡의 계약금은 1차와 2차를 포함해 전체 분양가의 20%인 3억4200만원이다. 또한 전체 분양가의 60%인 중도금 10억2600만원까지 감안하면 청약자들은 총 13억6800만원을 마련해야 한다.

서울 송파구 문정동에 주택을 보유한 30대 여성 입주희망자는 “중도금 대출이 없는 조건이 상당히 부담된다”라면서 “청약에 당첨되면 지금 있는 주택을 처분하고도 이 금액을 감당하기 위해 충당해야 할 자금이 크다”고 부담감을 내비쳤다.

▲ 래미안 리더스원의 상담 순서를 기다리고 있는 예비청약자들. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

더구나 가장 많은 가구수가 배정된 84㎡형을 포함해 59㎡, 74㎡, 83㎡까지 총 196가구는 가점제 100% 대상이다. 무주택자를 우선으로 배정하는 ‘공급규칙 개정안’ 시행 전 마지막 공급 물량이지만 경쟁률을 뚫고 적은 평형대에 당첨될 확률도 비좁고, 당첨이 되더라도 자금 융통은 개인신용대출 등을 통해 해결해야 한다. 114㎡형 이상의 36가구는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용된다.

견본주택 분양 상담사는 “지난해 8.2 대책 이후 가점제 물량 가운데 1주택자 이상이 당첨된 사례는 없는 것으로 안다”면서 “개포8단지, 신마포센트럴 등 인기가 많은 지역은 평균 당첨 점수가 60점을 넘었다”고 말했다. 그는 대출 관련 문의도 있긴 하지만, 대체로 개포8단지에서 당첨되지 않은 수요자나 오랫동안 이 단지를 기다려 온 수요자가 많아 자금 융통은 어렵지 않을 거라는 예측을 내놓았다. 또한 상담을 받으러 온 수요자 가운데 기업을 운영하면서 아크로리버파크 등 30억원에 이르는 고가주택에서 전세로 살고 있는 사례도 있다고 전했다. 이 때문에 ‘무늬만 무주택자’라는 비판도 나오고 있다.

▲ 예비청약자들이 래미안 리더스원의 114㎡형 견본주택을 관람하고 있다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

인공지능 적용해 생활패턴 분석도…교통·학군 등 직주여건 두루 갖춰

래미안 리더스원의 견본주택은 이례적으로 수요일에 열렸지만, 오후 4시 기준 2500명의 방문객이 다녀갔다. 삼성물산 측은 “청약자들이 지나치게 몰리지 않도록 수요일로 배정했지만, 오랫동안 해당 지역의 대기수요가 많았고 현금 보유량도 풍부해 많은 분들이 찾은 것으로 본다”고 말했다. 견본주택을 관람하기 전에 예비청약자들은 1층 아트홀에서 청약 교육영상을 시청하기도 했다.

견본주택은 84㎡A형과 114㎡A형이 마련돼 있었다. 114㎡형은 4개의 방, 84㎡형은 3개의 방으로 구성됐고, 4-베이 구조, 다양한 펜트리를 적용해 공간 활용도를 높였다.

단지는 통풍에 유리한 판상형 평면 중심으로 배치될 계획이다. 모든 평형은 유상으로 세대 확장이 가능하고, 또한 천장형 시스템 에이컨과 환기 시스템 컨트롤러를 유상으로 설치할 수 있다. 특히 114㎡형 드레스룸에 금고를 설치할 수 있는 점이 특색이다. 모든 세대에 기본 붙박이장이 무상으로 제공되는데, 상위 디자인 모델을 유상으로 선택할 수도 있다.

삼성물산 관계자에 따르면 114㎡형에 유상으로 제공되는 인덕션, 냉장고, 레인지후드 등은 삼성전자가 얼마 전 인수한 미국의 빌트인 가전 전문회사 ‘데이코’ 제품으로 구성된다.

관계자는 “래미안 리더스원은 스카이라운지, 수영장 등 특화된 커뮤니티 시설도 운영할 계획”이라면서 “특히 입주 후 주민자치회의 결정에 따라 101동에 2개의 게스트하우스를 운영할 것”이라고 말했다.

이밖에 사물인터넷 ‘Welcome to 래미안’이 적용된 스마트가전으로 입주민의 생활패턴을 인식하고 얼굴 인식 보안시스템으로 활용될 계획이다. 홈패드에 ‘외출모드’라고 말하면, 세탁기 동작여부를 확인하고, 로봇청소기를 돌리는 등의 기능이다. 또한 입주민의 기상시간, 외출·귀가동향을 파악해 조명 전원, 부재중 방문자 등을 알려주기도 한다. 아기가 있는 가정이라면 별도 설정으로, 방문객이 도어락에 서면 “아기가 자고 있어요” 등 문구를 표기할 수 있다.

▲ 래미안 리더스원은 강남대로, 강남역, 서울고등학교 등 교통·학군·편의시설 입지를 갖췄다. 사진=이코노믹리뷰 김진후 기자.

교통 입지는 2호선과 신분당선 강남역을 도보로 10분 이내에 접근할 수 있고, 강남대로 광역버스를 이용할 수 있다. 자가용을 이용한다면 강남대로, 테헤란로, 경부고속도로 서초IC를 통해 서울과 수도권 각지로 이동 가능하다.

교육시설은 서초고등학교, 양재고등학교, 서울고등학교 등이 있고, 단지와 이웃해 서운초등학교, 서운중학교 등도 자리하고 있다.

또한 강남역 중심 상권과 업무지구에 있는 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있고 직주여건도 높은 편이다. 편의시설은 강남세브란스병원, 예술의전당, CGV·메가박스 등 극장, 코스트코 등이 있다.