날개 꺾인 강남, 60주 만에 서울아파트값 상승세 멈췄다

서울 강남구의 대표적 재건축 추진 아파트인 대치동 은마아파트(전용 76㎡)는 ‘9·13 대책’ 발표 직전 호가(呼價)가 18억원대 중반까지 올랐으나, 최근에는 16억원대 매물이 나온다. 강남뿐이 아니다. 대책 발표 직전 15억원에 거래됐던 마포구 마포래미안푸르지오(84㎡)도 이달 들어 14억원 매물이 나온 상황이다. 서초구의 한 중개사는 “8월까지만 해도 집을 보지도 않고 사겠다는 지방 손님들이 많았는데, 지금은 눈치만 볼 뿐 거래가 거의 없다”고 말했다.

서울 아파트값 상승 행진이 60주(1년 2개월) 만에 멈췄다. 종부세 강화, 대출 제한 등 초강력 대책인 정부의 9·13 대책이 나온 지 56일 만이다.

한국감정원은 이달 첫째 주(5일 기준) 서울의 아파트값이 지난주와 변동이 없어 상승률 0%를 기록했다고 8일 밝혔다. 서울 아파트값은 지난해 9월 초부터 상승하기 시작해 올 8월 말에는 2주에 1%씩 오르기도 했다. 9·13 대책이 나온 뒤부터는 주간 상승률이 둔화되다가 결국 제로(0)까지 내려온 것이다. 이미 지난달 말부터 하락세로 돌아선 강남 3구(강남·서초·송파구)의 하락 폭은 더욱 커졌다. 이번 주 강남구·서초구는 0.07%, 송파구는 0.1% 내렸다. 동작구(-0.04%)와 용산구(-0.02%)의 아파트값도 떨어졌다.

◇”세금 부담 현실화되면 더 떨어질 수도”

많은 전문가는 서울의 집값이 더 이상 오르지 않거나 소폭 하락하는 ‘조정 국면’에 접어들었다고 진단했다. 9·13 대책으로 강남권에서는 대출받아 아파트를 사는 것이 어려워졌기 때문이다. 천현숙 한국주택학회장은 “집을 사는 사람의 80%가 유주택자인데, 지금은 유주택자가 새로 집을 사기엔 부담이 크다”며 “게다가 종합부동산세 부담이 커지고, 1주택자의 청약 기회가 사실상 사라지는 등 정책 효과가 나타나면 투자 목적의 주택 구매는 확실히 줄어들 것”이라고 했다. 오는 1월부터 개정된 세법이 시행되면 다주택자와 고가 1주택 보유자의 종부세와 재산세 부담이 커진다. 이달 말부터는 무주택자의 청약 당첨 확률을 높인 청약제도 개편안이 시행된다.

서울 집값이 지난 3년간 꾸준히 오른 탓에 집을 사려는 이들의 부담이 커져 당분간 추가로 오르기 어렵다는 지적도 있다. 이창무 한국부동산분석학회장은 “정부 대책의 효과도 있지만, 그동안 서울에 국한된 아파트값 고공 행진에 수요자들이 지친 이유도 크다”고 분석했다. 그는 “송파구 헬리오시티(9510가구), 강남구 개포래미안블레스티지(1957가구) 등 조만간 입주가 시작되는 아파트 단지가 많아 서울 아파트값은 하락세로 접어들 수도 있다”고 했다.

◇넘치는 시중 현금은 변수

당장은 서울 아파트값 상승세가 멈췄지만 일시적 현상일 수 있다는 분석도 있다. 지난 6일 1순위 청약을 진행한 서초구 래미안 리더스원에는 232가구 모집에 9671명이 몰려 평균 42대1의 경쟁률을 기록했다. 가장 작은 평형(분양가 12억원) 당첨자도 중도금 대출 없이 2~3년 안에 계약금과 중도금으로 최소 10억원 이상을 내야 한다. 정부 규제로 대출이 막힌 상황에서도 최소 현금 10억원이 필요한 청약에 1만여 명이 몰린 것은 시장의 유동자금 규모가 얼마나 큰지를 엿볼 수 있는 대목이다.

또 서울의 아파트값이 약세를 보인 반면 규제가 없거나 개발 호재가 있는 수도권·지방의 아파트값은 큰 폭으로 올랐다. ‘풍선효과’가 나타난 것이다. 한국감정원에 따르면 이번 주 경기도 구리시 아파트 가격은 전주보다 1.02% 급등했다. 별내선 역사 예정 지역인 인창동을 중심으로 매물 부족 현상이 이어졌기 때문이다. 고양시 덕양구도 대곡소사선과 광역급행철도(GTX-A) 등 개발 호재로 수요가 늘며 0.42% 올랐다. 지방에서는 세종(1.32%) ·대전(0.28%)·광주광역시(0.12%)·대구(0.09%) 등이 큰 폭으로 올랐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적인 대책 효과로 급등세는 멈췄지만, 주택 시장에 들어올 수 있는 유동자금은 넘치는 상황”이라며 “서울에 주택 공급이 충분히 이뤄지지 않는다면 언제든 다시 오를 수 있다”고 말했다.